España: La vivienda como agente de desigualdad)

El elevado aumento de la vivienda experimentado en los últimos años, junto al retroceso en la construcción de vivienda protegida y el proceso especulativo en los usos del suelo, hace crecer la población en riesgo de quedar excluida del acceso a la vivienda. La dificultad de acceso a la vivienda se da especialmente entre los jóvenes y en las familias con menos recursos económicos que, a lo desproporcionado de los precios de vivienda deben ahora añadir el repunte habido en los tipos de interés para devolución del préstamo hipotecario.

Efectivamente, la transformación de la vivienda en un bien de acumulación patrimonial la ha convertido en un elemento central en la generación de situaciones de desigualdad. El auge inmobiliario que ha encarecido la vivienda más del 150% desde 1998, se ha traducido en un elevado endeudamiento medio de los hogares españoles.

Las familias cada vez soportan deudas más elevadas y a más años: La cuota hipotecaria mensual media, para un préstamo a 20 años, se sitúa en 838,81 euros, lo que supone un 54,53 por ciento del coste salarial mensual medio. Desde 2004 hasta el segundo trimestre de 2006 el crecimiento de la cuota ha sido del 29,42 por ciento.

En cuanto al plazo para el pago, que sirve como medio para contrarrestar la subida del precio de la vivienda, si en el 2003 se situaba en término medio en 23 años y 4 meses, para el segundo trimestre de 2006, el plazo medio ascendió a 26 años y 10 meses, con lo que se confirma una tendencia a firmar hipotecas a 30 años.

Tanto el incremento de plazos de contratación como el de los salarios, servía para contrarrestar, más o menos, los incrementos del endeudamiento del ciudadano medio permitiéndole una mínima accesibilidad a la vivienda, pero con la subida de los tipos de interés este mecanismo de equilibrio se ha roto (hay que tener en cuenta que el 98,3 por ciento de las hipotecas se contraen a un tipo variable, según los datos de septiembre de 2006 del INE). Después de varios años con tipos de interés que abarataban los prestamos para la compra de vivienda, las hipotecas muestran desde octubre de 2005 una subida mensual consecutiva. La subida del Euribor hipotecario al 3,863 por ciento de noviembre de 2006, el nivel más alto desde junio de 2002, significa que una hipoteca media sólo para compra de vivienda, fijada en 143.604 euros (con datos del INE), con un plazo de amortización de 25 años, tendrá un ascenso en su cuota mensual de 89,55 euros (1.075 euros al año), hasta 747 euros.

El importe medio del crédito hipotecario también ha crecido de forma considerable, colocándose en 143.538 euros en el segundo trimestre de 2006, con un incremento del 14,6 por ciento con respecto al mismo periodo del año anterior y del 35 por ciento considerando los últimos dos años y medio. Al final del tercer trimestre, la cifra ascendía hasta 145.313 euros. Hay que tener en cuenta además, que este importe medio varia mucho por comunidades autónomas, de tal forma que en Madrid y el País Vasco, este aumenta hasta los 222.000 y 220.000 euros respectivamente, con un fuerte contraste con los 137.000 euros para Galicia o los 111.000 de Extremadura, en el nivel más inferior.

Ante la evolución de estos datos, es necesario resaltar que tanto la capacidad para contraer créditos hipotecarios, como para acceder a la vivienda mediante el pago de sus cuotas, está evidentemente condicionada por el nivel de renta que tengan los hogares. En este sentido, la Encuesta Financiera de las Familias revela que el 21 por ciento de los hogares españoles tienen contraída alguna deuda hipotecaria, pero esta proporción varía sustancialmente al considerar el nivel de renta: Así, las situadas en el tramo de mayores ingresos tienen cinco veces más créditos hipotecarios que las familias con menos ingresos.

De igual forma, varía la capacidad para afrontar el pago de cuotas para la compra de vivienda: el 20 por ciento de familias con renta más baja disponía de un crédito hipotecario en una proporción cuatro veces menor al 20 por ciento de familias con renta más alta; pero, además, las de renta más baja tenían que dedicar una proporción tres veces mayor de sus ingresos para hacer frente al pago de las cuotas. La clave de estas diferencias no es otra que la desigual distribución de la renta y, todavía más, de la riqueza entre las familias españolas: "La asimetría en la distribución de la riqueza (patrimonio familiar) es superior a la de la renta (ingresos anuales). Esta mayor concentración observada de la riqueza neta en comparación con la renta obedece a que la riqueza es el resultado de la acumulación de los flujos de ahorro y de las transmisiones intergeneracionales. Así, la renta media del 10 por ciento de hogares con mayores ingresos es tres veces la del 50 por ciento de hogares con menores rentas, mientras que el patrimonio medio del 10% de hogares más ricos es dieciséis veces el del 50 por ciento de hogares con menos riqueza".

. Si se compara la evolución del precio de las viviendas con el ingreso salarial bruto medio de los trabajadores (tal como recoge la Encuesta Trimestral de Coste Laboral), se obtiene que entre 1987 y 2004, el porcentaje del salario que se debe destinar a la compra de vivienda se ha multiplicado por 2,5. En 1987, un trabajador tenía que invertir sus ingresos brutos de 2 años y medio para acceder a una vivienda media de 75 metros cuadrados (lo que equivalía a 31 salarios mensuales de 764 Euros); en 2004, la misma vivienda le suponía un esfuerzo de 6,6 años de trabajo (79 salarios mensuales de 1.641 euros).

A partir de 1998 el esfuerzo salarial para la compra de vivienda ha experimentado un incremento del 106 por ciento. Los plazos de amortización cada vez más largos han amortiguado este impacto, permitiendo la continuidad de las compras de viviendas pero alargando en tiempo y en cantidad el endeudamiento de los compradores (lo que constituye el principio de la hipoteca como un encadenamiento de por vida para apuntalar un modelo de asalarización forzada con menor margen de respuesta al empeoramiento de las condiciones de trabajo.

Como media se indica que los hogares españoles destinaron, en el tercer trimestre de 2006, el 42,1 por ciento de su renta bruta anual disponible a la adquisición de una vivienda; la tasa más alta desde marzo de 1996, cuando el esfuerzo financiero fue del 42,7 por ciento. Si, tal como ya se ha dicho, en el tercer trimestre de 2006 los precios de la vivienda crecieron menos del 10 por ciento por primera vez en 5 años, sin embargo, la deuda de los hogares españoles para financiar la compra de un piso aumentó a finales de agosto de este año un 22,5 por ciento más.

De este modo, los resultados la Encuesta de Consumo de la Cámara de Comercio, realizada en julio de 2006, concluyen que Madrid es una de las regiones con mayor crecimiento económico, pero también que los madrileños son los españoles con mayor grado de endeudamiento. Según el estudio, casi la mitad de los hogares madrileños, el 46,5 por ciento, hace frente a una hipoteca; de estos el 37 por ciento lo ha hecho con los ingresos conjuntos de la unidad familiar y el 9 por ciento restante, únicamente con el dinero de uno de los integrantes. Además un 55 por ciento los hogares que han contraído créditos para la vivienda destinan más de un tercio de lo que ganan en pagar las letras del piso. La encuesta revela que como media los hogares madrileños destinan un 42 por ciento de sus ingresos al pago de la hipoteca.

En cuanto a la composición de los endeudaos por tramos de edad, el grupo más endeudado es el de los jóvenes (un 58 por ciento de los endeudados tiene menos de 35 años), y a continuación se encuentran los que tienen entre 45 y 54 años. El número de hogares hipotecados varía en función del nivel socioeconómico: Mientras que el 40 por ciento de los hogares de nivel medio y alto tienen un préstamo para vivienda, en el caso de los niveles medio o bajo de renta, el porcentaje desciende hasta un 21 por ciento.

Al comparar la situación de la vivienda en la Comunidad de Madrid, Cataluña y la Comunidad Valenciana, se encuentra que el coste de acceso a la vivienda en Madrid es un 58 por ciento mayor que en la Comunidad Valenciana. Es decir, un trabajador madrileño medio tiene que trabajar casi 10 años para conseguir una vivienda que en Valencia se consigue en 6. Cataluña se situaba en una posición intermedia pero por encima de la media española. Además, al valorar las diferencias en los niveles de renta, se confirmaba que los hogares con bajos ingresos podían acceder a un número muy limitado de viviendas, caracterizadas por su menor tamaño, y con grandes probabilidades de un uso en condiciones de hacinamiento y con problemas de habitabilidad.

En el caso de la Comunidad de Madrid tan sólo el 12 por ciento del parque de viviendas disponibles en 1998 tenía un precio asequible (menos de 60.000 euros) para las personas con renta anual inferior a 12.000 Euros (que en aquel año eran el 41 por ciento), porcentajes, que a la luz de la evolución de los datos expuestos, se habrán mantenido sin grandes variaciones en los años siguientes. En los últimos años, diversas instituciones económicas españolas e internacionales han advertido sobre los riesgos de nuestro actual modelo de crecimiento, basado en principios -como mínimo- difícilmente sostenibles a medio e, incluso, corto plazo. Al mismo tiempo, una de las consecuencias más inmediatas de este proceso es un 25% de la población, los que tienen rentas más bajas, que se ve incapaz de acceder a una vivienda digna.

En lo que atañe a la infravivienda, y según el Informe Económico y Social 2005 del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid, en los últimos años, a las tradicionales bolsas de chabolismo e infravivienda en las áreas marginales de las grandes urbes se han unido los problemas residenciales a los que se enfrentan los inmigrantes: "segregación espacial, falta de habitabilidad, infravivienda y hacinamiento derivados de su necesidad de abaratar los costes de su alojamiento" que "se traducen en una mayor precariedad residencial que les lleva a optar entre el chabolismo periférico o su concentración en los barrios más degradados de los zonas centrales de las grandes ciudades" .

Las situaciones señaladas junto a otras muchas constituyen claros referentes del denominado "chabolismo vertical", en ocasiones difícilmente perceptibles o como señalábamos en Informes anteriores afectadas por su "invisibilidad social". Durante el año 2005, se estimaba que existían 1.314 familias chabolistas en nuestra Región situadas la mayor parte de ellas en el municipio de Madrid, 1.193 (90,79 por ciento). Las ubicadas en otras localidades de la Región se estiman en 121. Durante el año 2001 se ha producido la mayor disminución del número de familias chabolistas de nuestra Región desde la creación del IRIS al haber disminuido en 330. En el año 2002 la disminución es de 153 chabolas respecto de las censadas. En el 2003 se produce un aumento de 110 chabolas respecto al dato de 2002, en el año 2004, 302 respecto al 2003 y en el 2005 de 152 respecto al año 2004.

Para la Oficina del Alto Comisionado para los Derechos Humanos de la ONU, el hecho de que en España cada vez haya más ciudadanos que tengan dificultades para pagar las hipotecas, "no es sostenible ni desde el punto de vista económico, ni desde el punto de vista de los derechos humanos". Uno de los elementos que han sido apuntado como responsables de la casi absoluta conversión en mercancía de un bien de primera necesidad como es la vivienda son los mecanismos de recalificación de suelo urbanizable.

La Ley del Suelo de 1997 convirtió casi todo el suelo en susceptible de ser urbanizado, y como consecuencia, entre 1990 y 2005 la superficie edificada en España aumenta en un 40%. Ese último año se levantan cerca de 800.000 viviendas nuevas, tantas como Francia, Alemania y Reino Unido juntos, un nuevo máximo que bate el anterior record de los 761.471 pisos de 20041.

Hay que remontarse hasta 1973 para encontrar el nivel previo más elevado de estas cifras, año en el que los proyectos de viviendas visados por los colegios de arquitectos ascendieron a 696.500. Sin embargo hay que señalar que si en 1973, de estos proyectos visados, un 34,3% correspondió a viviendas de protección oficial, para el año 2004, esta proporción fue poco más del 7%. Y desde 1998, los precios de los pisos han subido un 150%.

Un dato sintomático de esta situación es que los billetes de 500 euros en circulación en España, según los datos del Banco de España, no han dejado de crecer en los últimos años (su número se ha más que duplicado desde 2003), sumando 106,4 millones de unidades hasta septiembre de 2006, lo que supone un incremento del 24% con respecto al mismo mes del año anterior. De esta manera, en España se concentra más de una cuarta parte (26,5%) del total de estos billetes que actualmente circulan en la eurozona (lo que equivale a 1,66 billetes por habitante circulando en España, frente a los 0,79 si se considera el total de la zona euro). Casi dos tercios del dinero que circula en España (el 63,3%) se encuentra almacenado en billetes de 500 euros, un indicio de la importancia del dinero negro en la economía española.

Es muy destacable que si bien los billetes de 500 euros son uno de los que más han crecido, por el contrario son los que menos se ven en el consumo diario de los ciudadanos. En un informe del Banco de España sobre la circulación de los billetes de 500 euros, se comprueba que casi el 80% de los billetes emitidos con este valor se ha puesto en circulación entre Madrid, la Costa del Sol y Levante, acaparando casi el 20% del total de billetes de 500 euros circulando en Europa. Ya desde los primeros años de entrada en vigor del euro, España, y en particular estas zonas, empezaron a destacarse como principales usuarios de este billete, especialmente útil para el blanqueo de capitales y el uso de dinero negro. A la hora de identificar a los demandantes, el mismo Informe señala a las sociedades inmobiliarias como sus mayores usuarios, pero también destaca otro tipo de negocios como los grandes almacenes, las gasolineras y actividades relacionadas con la hostelería.

En relación a este tema, el fiscal coordinador de urbanismo, Antonio Vercher, es contundente al afirmar que "donde hay mucha construcción, hay más delincuencia". Además se ha recalificado tanto suelo que este proceso es irreversible, por lo que promotores, especuladores e intermediarios tienen suelo para seguir urbanizando durante décadas.