David Iwasaki: La burbuja inmobiliaria y la insostenibilidad de las ciudades

Buena parte del crecimiento más reciente de la economía española es debido al auge de la construcción, un sector de baja productividad que no encaja en el modelo de tecnología, innovación y competitividad que se marcaron los gobiernos de la UE en la Agenda de Lisboa. El hecho de que la productividad de la economía española haya crecido menos que la media europea es paralelo a las elevadas tasas de crecimiento de la construcción, cuyo dinamismo en los últimos años no tiene parangón en la mayoría de países del entorno. El ahorro dirigido a este sector -motivado principalmente por la inestabilidad de los mercados financieros tras el estallido de la burbuja tecnológica- ha ido en detrimento de otras inversiones. Como consecuencia principalmente de la presión de los demandantes de vivienda, los precios inmobiliarios han emprendido una escalada que dura ya más de nueve años. El crecimiento interanual del precio de la vivienda nueva es de dos dígitos en la mayoría de las zonas. El aumento acumulado entre 1997 y 2005 de los precios de las viviendas en España arroja el espectacular porcentaje del 177%, equivalente a siete veces el crecimiento de los salarios. Los factores determinantes de esta inflación inmobiliaria por el lado de la demanda son sobradamente conocidos: la persistencia de bajos tipos de interés, largos plazos en las hipotecas, una intensa participación de las entidades de crédito, aumento rápido de los hogares (inmigración, reducción del tamaño de la unidad familiar), compras de viviendas por extranjeros y, sobre todo, la creciente presión en el mercado de la figura del inversor en vivienda.

Ante la falta de otras alternativas más rentables, gran parte del ahorro ha ido a la compra de vivienda en un generalizado fomento de los comportamientos especulativos. Convertir el 'ladrillo' en inversión preferente de muchos ahorradores ha supuesto que las decisiones de inversión, guiadas únicamente por la plusvalía que se puede obtener del activo, marquen el ritmo del sector inmobiliario. Durante varios años se ha estado superando la cifra de 700.000 viviendas anuales de nueva edificación. La construcción está cambiando la morfología de las principales ciudades y ha llevado hasta las poblaciones de mediano y pequeño tamaño la posibilidad de experimentar un crecimiento urbano sin precedentes en tales localidades. La nueva oferta de vivienda supera con mucho a la nueva demanda como bien de uso. Si bien la creación de nuevos hogares o los cambios de residencia explican parte del crecimiento de la edificación, se estima que la mitad de la construcción es debida a las segundas residencias y a las inversiones. La dificultad evidente en el acceso a la vivienda para amplios sectores sociales convive con un elevado endeudamiento de las familias que adquieren una vivienda.

Las consecuencias de esta burbuja inmobiliaria, que conlleva el riesgo de que puede estallar en cualquier momento, se deja notar también en el medio ambiente y en el uso de los recursos. Los problemas de la incidencia ambiental del fenómeno urbano se remontan al mismo nacimiento de las ciudades. Es el crecimiento exponencial de la ciudad en el último siglo, sin embargo, el que sienta las bases para múltiples problemas ambientales que afectarán al entorno en el que se desarrolla la urbanización del territorio y a las condiciones de vida de los habitantes de las ciudades. El propio desarrollo del sistema económico está estrechamente ligado al proceso de crecimiento de las ciudades. En la actualidad, es palpable una intensificación de este proceso que ha generado una verdadera explosión del fenómeno urbano en los países subdesarrollados, donde han surgido megalópolis en las que se concentra cada vez un mayor porcentaje de población. En el primer mundo, cualquier reestructuración económica lleva aparejada un cambio en su modelo de urbanización. Las ciudades redefinen sus límites y se adoptan diseños metropolitanos. Las grandes ciudades se ajustan habitualmente en su crecimiento al modelo que se ha dado en llamar de 'manchas de aceite'. Se trata de urbanizaciones dispersas, baja densidad en la edificación y la conexión de los núcleos cercanos a través de un continuo urbano.

El 'boom' inmobiliario que protagoniza la economía española ha incentivado la conformación de nuevas áreas metropolitanas y el aumento de las dimensiones de las ya existentes, en algún caso con la adición de nuevas 'coronas' metropolitanas que alejan la residencia de los lugares de trabajo. Este modelo de crecimiento urbano sólo es posible con el desarrollo del transporte privado y de las comunicaciones en el área metropolitana. La dependencia del automóvil es directamente proporcional a la dispersión de los asentamientos. Las modernas prácticas urbanísticas se caracterizan por una creciente exigencia de agua, materiales y energía. Un factor diferenciador entre ciudades es la densidad de población: hay núcleos urbanos con alta densidad que crecen progresivamente a partir del antiguo casco histórico y hay ciudades que se expanden en 'urban sprawl', de forma descontrolada y disparando la ocupación del territorio. Un rasgo característico es que el crecimiento es mayor en extensión que en población, lo que implica una utilización del espacio que requiere un elevado consumo de recursos tanto para su conformación como para su mantenimiento. La insostenibilidad de este modelo urbano, que haría imposible su generalización a la totalidad de la población, no es sólo consecuencia de la baja densidad de las zonas residenciales; también influye la creciente necesidad de espacio para las redes y áreas de servicio y abastecimiento a la población: electricidad, transportes, agua, etc.

La inaudita duración de la actual expansión inmobiliaria está acelerando la extensión en el territorio de un modelo urbano que plantea serios problemas a cualquier estrategia coherente de desarrollo sostenible. El consumo de materiales y energía va en aumento en las ciudades. Y el suelo es también un recurso limitado al que un sector inmobiliario sobredimensionado le está sacando el máximo beneficio, gracias a una escalada de precios que acentúa el endeudamiento de las familias y agrava los problemas de acceso a la vivienda para buena parte de los ciudadanos. El auge de la construcción fomenta la búsqueda constante de nuevas áreas de crecimiento de las ciudades y, mientras tanto, las administraciones locales mantienen ligada su capacidad de financiación al desarrollo urbanístico. Con independencia de las políticas públicas de ordenación que se deberían llevar a cabo, los graves problemas que genera la especulación inmobiliaria pueden ser frenados con un cambio de percepción de los efectos indeseados de seguir alimentando un desbocado sector de la vivienda. La sostenibilidad ambiental de las ciudades está en juego.